Налог при сдаче квартиры в аренду: НПД, ИП или НДФЛ

Какой налог при сдаче квартиры платить в 2026 году

Собственник московской квартиры выбирает между тремя режимами. Самозанятость (НПД) — 4% с денег от арендатора-физлица и 6% с оплаты от компании, потолок дохода 2,4 млн ₽ в год. ИП на упрощёнке — 6% с дохода плюс фиксированные взносы 57 390 ₽ за 2026 год и ещё 1% с дохода свыше 300 000 ₽. НДФЛ без всякого оформления — от 13% до 22% по прогрессивной шкале, причём 13% берут только с годового дохода до 2,4 млн ₽. За десять лет работы и 600 с лишним объектов в управлении Elizarenko Group мы видим одну и ту же картину: режим выбирают один раз, на старте, и больше к нему не возвращаются. А разница между НПД и НДФЛ на одной квартире доходит до 108 000 ₽ в год, на трёх — превышает 222 000 ₽. Ниже — сравнение по деньгам, лимитам и по тому, что придётся сдавать в налоговую.

НПД (самозанятость)	4% с физлиц, 6% с компаний	доход до 2,4 млн ₽ в год, только жилые помещения
ИП на УСН «Доходы»	6%	взносы 57 390 ₽ в год даже при простое квартиры
ИП на патенте	6% от потенциального дохода	доход до 20 млн ₽ в 2026 году
НДФЛ	13% до 2,4 млн ₽, дальше 15–22%	декларация 3-НДФЛ раз в год

НПД: 4% и ни одной декларации

Владельцу одной-двух квартир мы почти всегда советуем начинать с НПД. Ставка — 4%, если квартиру снимает человек, и 6%, если её снимает компания. Деклараций нет: чек выбивается в приложении «Мой налог», сумма к уплате считается сама.

Режим не временный: эксперимент с НПД продлён до 31 декабря 2028 года, досрочно его не сворачивают. Сдача жилья прямо названа среди разрешённых занятий — квартиру, комнату или дом на НПД сдавать можно.

Зарплата, вклады и продажа недвижимости в лимит НПД не входят: он считается только по доходам, которые вы проводите через «Мой налог».

Лимит 2,4 млн ₽: где самозанятость заканчивается

Потолок НПД — 2,4 млн ₽ дохода за календарный год. Это 200 000 ₽ в месяц суммарно по всем квартирам. Пока вы сдаёте одну квартиру, до потолка обычно далеко; на второй-третьей он становится реальным ограничением.

Ловушка в том, как режим слетает. Право на НПД теряется не с нового года, а с начала того месяца, в котором доход перевалил за 2,4 млн ₽. Остаток года считается по другим правилам — и если ИП не открыт заранее, доход упадёт под НДФЛ.

У нас в управлении собственники чаще всего идут по одному сценарию: НПД, пока квартира одна, и ИП — со второй-третьей, ещё до того, как упрутся в лимит.

ИП: 6% и взносы 57 390 ₽ — считаем на двух примерах

У ИП на УСН «Доходы» ставка выше — 6%. Зато нет потолка в 2,4 млн ₽ и можно спокойно наращивать портфель. Минус тоже понятный: фиксированные взносы 57 390 ₽ за 2026 год (45 924 ₽ на пенсию и 11 466 ₽ на медицину) платятся, даже если квартира полгода простояла. Сверху идёт 1% с дохода свыше 300 000 ₽.

Ключевую деталь пропускают чаще всего: ИП без работников уменьшает налог по УСН на взносы за себя на все 100%. То есть взносы не добавляются к налогу, а засчитываются в него.

Пример 1. Одна квартира, ставка 100 000 ₽ в месяц — 1 200 000 ₽ за год.

НПД: 48 000 ₽ за год.
ИП на УСН: налог 72 000 ₽. Взносы — 57 390 ₽ плюс 9 000 ₽ (1% с суммы свыше 300 000 ₽), всего 66 390 ₽. После вычета взносов доплата по налогу — 5 610 ₽. Из кармана уходит 72 000 ₽, но 66 390 ₽ из них идут на вашу же пенсию и медицину.
НДФЛ: 156 000 ₽ за год.

Разница между НПД и НДФЛ — 108 000 ₽. На одной квартире.

Пример 2. Три квартиры, 3 000 000 ₽ за год.

НПД недоступен: 3 000 000 ₽ больше лимита 2,4 млн ₽.
ИП на УСН: налог 180 000 ₽, из них 84 390 ₽ — взносы (57 390 ₽ плюс 27 000 ₽ по правилу 1%), доплата по налогу 95 610 ₽.
НДФЛ: 312 000 ₽ с первых 2,4 млн ₽ по ставке 13% плюс 90 000 ₽ с оставшихся 600 000 ₽ по ставке 15%. Итого 402 000 ₽.

Разница уже 222 000 ₽ за год — это годовой бюджет на мелкий ремонт и уборки по трём квартирам.

Третий вариант для ИП — патент. Налог считается не с фактической выручки, а с потенциального дохода, который для Москвы устанавливает город: он зависит от площади квартиры и округа. Патент выигрывает, когда реальная аренда заметно выше этого потенциального дохода. Считать стоит через калькулятор ФНС, а не по чужим примерам: с 2026 года потолок дохода на патенте снижен с 60 до 20 млн ₽, а коэффициент-дефлятор поднят до 1,253.

НДФЛ 13–22%: дороже всех, но иногда без вариантов

Если ничего не оформлять, аренда облагается НДФЛ. С 2025 года шкала прогрессивная: 13% — до 2,4 млн ₽ дохода за год, 15% — от 2,4 до 5 млн ₽, 18% — от 5 до 20 млн ₽, 20% — от 20 до 50 млн ₽, 22% — свыше. Повышенная ставка бьёт только по сумме превышения, а не по всему доходу.

Здесь прячется неприятная деталь для тех, у кого высокая зарплата. Аренда попадает в основную налоговую базу и складывается с остальными доходами. Если зарплата уже съела порог в 2,4 млн ₽, каждый рубль аренды пойдёт по 15%, а не по 13%.

Единственный аргумент за НДФЛ — нежелание что-либо оформлять. Декларацию 3-НДФЛ всё равно придётся подавать раз в год, так что экономии по времени тоже не выходит.

Апартаменты: правила другие

Инвесторы, которые покупают апартаменты под сдачу, регулярно попадают в одну ловушку. НПД работает только для жилых помещений — апартаменты к ним не относятся. Сдавать их как самозанятый нельзя, остаются ИП или НДФЛ.

Второй момент касается тех, кто вырос до большого портфеля. Аренда жилья освобождена от НДС по пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, а вот аренда нежилых помещений — нет. С 2026 года порог, после которого ИП на упрощёнке начинает платить НДС, снижен с 60 до 20 млн ₽, в 2027 году он опустится до 15 млн ₽, в 2028 — до 10 млн ₽. Базовая ставка НДС теперь 22%. Для квартир это значения не имеет, для апартаментов — имеет.

Мы всегда предупреждаем об этом на этапе подбора: два одинаковых по цене объекта могут дать разный результат на руки только из-за статуса помещения.

Как мы считаем налог собственникам в управлении

Мы не ведём бухгалтерию собственников и не заменяем налогового консультанта. Но экономику объекта считаем до чистых денег на руки — а налог сидит в этом расчёте наравне с уборками, простоями и мелким ремонтом. Поэтому режим мы обсуждаем сразу, на входе в управление, а не в апреле следующего года.

Владислав Елизаренко, основатель Elizarenko Group: «Налог — это не ставка, а сумма в конце года. Мы считаем собственнику итог по всем трём режимам до того, как он что-то оформит. Разница на трёх квартирах — 222 000 ₽, это не та сумма, которую стоит оставлять на потом».

Практический порядок действий простой. Одна квартира и доход до 200 000 ₽ в месяц — НПД. Портфель растёт, до потолка меньше года — открывайте ИП заранее, до превышения. Апартаменты — сразу ИП. И в любом случае проверьте расчёт с бухгалтером под свою ситуацию: у каждого собственника есть ещё зарплата, вклады и вычеты, которые двигают итог.

Как мы считаем экономику объекта и отчитываемся перед собственником — на elizarenkogroup.ru.

Коротко

Налог при сдаче квартиры в 2026 году: 4% на НПД с физлиц, 6% на ИП, от 13% на НДФЛ. Разница на одной квартире — до 108 000 ₽ в год.
Лимит НПД — 2,4 млн ₽ в год, это 200 000 ₽ в месяц. Право на режим теряется с начала месяца, в котором доход превысил лимит.
Фиксированные взносы ИП в 2026 году — 57 390 ₽ плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽. ИП без работников уменьшает налог по УСН на взносы полностью.
Апартаменты сдавать на НПД нельзя: режим работает только с жилыми помещениями. Остаются ИП или НДФЛ.
На доходе 3 млн ₽ в год ИП на УСН обходится в 180 000 ₽, НДФЛ — в 402 000 ₽. Разница за год — 222 000 ₽.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый?

Да, сдача жилья входит в разрешённые для НПД занятия. Ставка — 4%, если квартиру снимает физлицо, и 6%, если компания. Деклараций нет, чек выбивается в приложении «Мой налог». Ограничения два: доход не больше 2,4 млн ₽ в год и только жилые помещения — апартаменты и нежилые объекты под режим не подпадают.

Что выгоднее при сдаче квартиры — НПД или ИП?

При одной квартире выгоднее НПД: на доходе 1 200 000 ₽ в год налог составит 48 000 ₽ против 72 000 ₽ у ИП на упрощёнке, где к налогу добавляются взносы. ИП выигрывает, когда доход подходит к лимиту 2,4 млн ₽ или когда объектов несколько: потолка нет, а взносы полностью засчитываются в налог.

Что будет, если превысить лимит 2,4 млн рублей на НПД?

Право на НПД теряется с начала того месяца, в котором доход перешагнул 2,4 млн ₽ — не с нового года. Остаток года считается по другим правилам: если ИП не открыт заранее, доход попадёт под НДФЛ по ставке от 13%. Поэтому переходить на ИП стоит до превышения, а не после него.

Какой налог платить за сдачу квартиры без оформления?

Без оформления доход от аренды облагается НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% — с годового дохода до 2,4 млн ₽, 15% — от 2,4 до 5 млн ₽, дальше до 22%. Аренда складывается с зарплатой в одной налоговой базе, поэтому при высокой зарплате аренда сразу идёт по 15%. Декларацию 3-НДФЛ подают раз в год.

Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый?

Нет. НПД распространяется только на аренду жилых помещений, а апартаменты относятся к нежилому фонду. Собственнику остаются ИП или НДФЛ. Есть и второе отличие: аренда жилья освобождена от НДС, аренда нежилых помещений — нет, а порог для НДС на упрощёнке с 2026 года снижен до 20 млн ₽.

Налог при сдаче квартиры в аренду: НПД, ИП или НДФЛ в 2026 году