Каждое лето пишут, что аренда в Москве дешевеет. Что не так с этими цифрами

Каждый июнь выходит одна и та же новость: аренда в Москве подешевела. Каждый сентябрь — зеркальная: аренда подорожала. Заголовки повторяются из года в год почти дословно.

Цифры в них честные. Вывод — нет.

Летом квартиры в долгосрочной аренде действительно дешевеют, и дело не в кризисе и не в охлаждении рынка. Дело в календаре: вакансия растёт, а спрос ещё не подошёл. Часть москвичей уезжает на лето и на три месяца сдаёт свою квартиру. Студенты разъезжаются по домам на каникулы и освобождают студии и однушки. В августе они вернутся, и к ним добавятся те, кто переезжает под новую работу.

Медианная ставка долгосрочной аренды в Москве в первом полугодии 2026 года — 90 000 ₽, на 2,2% меньше, чем в конце 2025 года. Это данные «Яндекс Аренды» на июль 2026. Второй квартал к первому дал уже плюс 2,3%, а год к году — плюс 5,9%. Одни и те же замеры: минус, если сравнивать с зимой, и плюс, если сравнивать с прошлым июлем.

Данные ЦИАН на июль 2026, приводит РИА Недвижимость.

Обе новости порождает одна ошибка — база сравнения. Летние цифры сравнивают с весенними, осенние с летними, полугодие с полугодием.

От месяца к месяцу видно сезон, а не рынок: любой сезонный товар в низкий сезон стоит дешевле, и никто не пишет про обвал рынка шуб в июле. Корректная база одна — тот же период прошлого года. По ней медиана в Москве не упала, а выросла на 5,9%. То же самое показывает наша книга договоров. При пересдаче того же объекта — не нового, не подорожавшего после ремонта, а ровно того же — ставка год к году растёт на 3,4%. Это чистый рост: медиана новых договоров у нас выглядит бодрее, но её тянет вверх ввод более дорогих квартир, а не пересдача старых дороже. У нас в управлении больше 600 квартир в Москве и области, и лето на этой выборке каждый год выглядит одинаково — рост пустых квартир в июне и июле и возврат к сентябрю. «Аренда дешевеет» — это артефакт выбранной базы, а не тренд.

Чем меньше квартира, тем сильнее просадка. Студии потеряли 7% за полгода, трёшки — 1%. Студии и однушки — самый массовый сегмент, туда идёт основной поток новых объектов от инвесторов, и там арендатору проще всего найти замену.

Часть снижения съедает инфляция. Аналитик ЦИАН Алексей Попов считает: при инфляции около 6% однушки, подешевевшие номинально на 2%, в реальных деньгах потеряли около 4%. Собственник, который просто не поднимал ставку, стал зарабатывать меньше.

А есть квартиры и районы, которые не дешевеют вовсе. Однокомнатные в Тверском районе во втором квартале выросли более чем на 25%, до 169 700 ₽ — данные «Мира квартир». Ликвидная квартира рядом с метро, в приличном доме, с нормальным ремонтом и полной комплектацией дорожает и в июле. Проседают те, у кого нет ни одного аргумента, кроме цены.

Главная ошибка не в том, что собственник не снижает цену. Она в том, что он не понимает, почему нет звонков.

Квартир в аренде в первом полугодии стало на 12% больше, чем годом раньше, а в начале года разрыв доходил до 20%. Арендаторы смотрят в два-три раза больше квартир, чем год назад. Объявление, которое прошлым летом собирало пять обращений за выходные, сейчас собирает одно — и это при той же цене и тех же фотографиях.

Собственник видит тишину в телефоне и объясняет её чем угодно, кроме выросшего числа конкурентов. Он держит максимальную ставку — ту, что видел в прошлом договоре или в заголовке про Тверской район, — и ждёт. Проходит июнь, июль, август.

Именно такие владельцы чаще других остаются без адекватного арендатора до октября. К октябрю выбирать уже почти не из кого: те, кто искал жильё спокойно и заранее, разобрали варианты в августе. И квартира достаётся тому, кого не взяли остальные.

Первое — сравнивать не с заголовком и не со средней по Москве, а с прямыми конкурентами: тот же район, та же комнатность, то же состояние. Медиана в 90 000 ₽ ничего не говорит про дом, где сдаётся ещё восемь похожих квартир.

Второе — считать год к году. Если ставка вашей квартиры сейчас выше, чем в это же время в прошлом году, рынок для вас не падал, и снижаться не от чего.

Третье — работать с комплектацией, а не со ставкой. По нашему портфелю каждая из ключевых групп — кровать с хорошим матрасом, кондиционер с бойлером, набор техники — добавляет к ставке до 20% против той же квартиры без них. Полная меблировка однушки под ключ обходится в 500 000–800 000 ₽. Скидку вы отдаёте на весь срок договора, а конкурируете ровно один показ.

Четвёртое — скорость. Когда человек смотрит в два-три раза больше квартир, выигрывает тот, кто отвечает за минуты и показывает объект день в день.

Прогноз по ставкам на конец года мы не даём: на аренде они не сбываются, а собственнику дороже ошибиться в свою пользу.

Сезонность здесь — наблюдение из практики и из истории тех самых заголовков, а не модель. Сколько москвичей уезжает на лето и сколько студентов освобождает квартиры в июне, никто не считает, и мы эти доли выдумывать не станем.

Что мы считаем честным сказать: летние цифры описывают лето. Как мы считаем ставку по объекту и готовим квартиру к сдаче — на сайте, в подготовке квартиры под аренду.

• Летнее снижение ставок аренды в Москве — сезон, а не тренд: в июне и июле растёт вакансия, а спрос ещё не подошёл.
• Летнюю новость про падение и осеннюю про рост порождает одна ошибка: цифры сравнивают месяц с месяцем, а не год к году.
• Год к году медиана аренды в Москве выросла на 5,9%, хотя к концу 2025 года потеряла 2,2%.
• Дешевеют не все: студии минус 7% за полгода, а однокомнатные в Тверском районе выросли более чем на 25%, до 169 700 ₽.
• Собственники, которые держат максимальную ставку и не видят роста предложения на 12%, чаще других сидят без арендатора до октября.

Это сезон, а не состояние рынка. В июне и июле свободных квартир становится больше, а спрос ещё не подошёл: часть москвичей уезжает на лето и сдаёт своё жильё, студенты разъезжаются на каникулы. К сентябрю оба потока возвращаются, и те же издания пишут уже о росте цен.

Смотря с чем сравнивать. К концу 2025 года медиана просела на 2,2%, но второй квартал к первому дал плюс 2,3%, а год к году — плюс 5,9%. Корректная база одна: тот же период прошлого года. По ней ставка в Москве выросла, и наша книга договоров показывает то же самое.

По данным ЦИАН на июль 2026 года студия в Москве сдаётся в среднем за 63 000 ₽, однокомнатная — за 68 000 ₽, двухкомнатная — за 107 000 ₽, трёхкомнатная — за 157 000 ₽. Медиана по всем типам квартир за первое полугодие, по данным «Яндекс Аренды», — 90 000 ₽.

Сначала стоит сравнить свою ставку с прошлым летом, а не с весной, и посмотреть на прямых конкурентов в своём доме и районе. Скидка фиксируется в договоре на весь срок, а помогает на одном показе. Держать максимальную цену вопреки выросшему предложению тоже дорого: простой до октября стоит больше скидки.

• «Яндекс Аренда»: медианная ставка долгосрочной аренды в Москве в первом полугодии 2026 года (публикация — РБК Недвижимость)
• Эксперты сообщили о снижении цен на аренду жилья в Москве — РИА Недвижимость
• Районы Москвы, где сильнее всего подорожала аренда жилья — Мир квартир
• В России зафиксирован максимальный за три года рост спроса на аренду жилья — Мир квартир