Ремонт однушки 39,8 м² под сдачу: сколько стоит и сколько длится на самом деле

В марте 2026 года мы взяли в работу однокомнатную квартиру 39,8 м² в панельном доме в Печатниках — обычная вторичка с кухней конца 90-х, стенкой во всю комнату, ковром на стене и розовым кафелем в санузле. Собственник — действующий инвестор, уже сдаёт через нас другой объект, цель этой квартиры — долгосрочная аренда. Дизайн-проект делал дизайнер со стороны клиента, мы вели смету, стройку, меблировку и запуск в аренду. Полная смета ремонта по итогу составила около 2 790 000 ₽, это примерно 70 000 ₽ на квадратный метр. Меблировка считается отдельно и в эту сумму не входит. Договорной срок был 90 дней, фактический — 111, а 21 августа квартиру уже передали управляющему и вывели в рекламу. Ниже — как раскладывается эта сумма по статьям, почему мы вышли за срок и какие решения в отделке выбрали именно под сдачу, а не под «для себя».

Смета по договору — 2 386 378 ₽: работы 1 114 400 ₽ (28 000 ₽/м²) и материалы 1 271 978 ₽. Это база — то, что видно в договоре на старте. По факту к ней добавились согласованные допы на 109 547 ₽, плюс 4,6% к смете. Такое случается почти всегда: в процессе вскрываются вещи, которых не видно на этапе замера.

Отдельно от базовой сметы — три подряда, которые мы нашли, посчитали и проконтролировали сами: замена всех окон и балконного блока — 151 762 ₽, кондиционер со сливом в канализацию — 62 110 ₽, доплата за входную и межкомнатные двери — 108 415 ₽. В сумме ремонт целиком — база плюс допы плюс отдельные подряды — вышел на 2 790 000 ₽, около 70 000 ₽/м².

Меблировку мы всегда считаем отдельно от ремонта: отдельный договор, отдельная ведомость. Складывать эти суммы в одну не стоит — они закрывают разные задачи и разные подрядные линии. По этому объекту меблировка целиком обошлась в 890 223 ₽, около 22 400 ₽/м².

Большая часть — кухня: гарнитур на заказ, встроенная техника, мойка, смеситель — 319 232 ₽, из них сам гарнитур на заказ с изготовлением 1,5 месяца — 209 000 ₽. Мебель, ТВ, текстиль и декор по комнатам — 266 959 ₽, сантехника и стиральная машина в санузле — 55 532 ₽, доставка и интернет с роутером — 23 500 ₽. Услугу «меблировка под ключ» — подбор, заказы, приёмку доставок, сборку, подключение техники и клининг после стройки — мы закладываем отдельной строкой: на этом объекте она стоила 225 000 ₽. Так у комплектации квартир под сдачу есть понятная цена, а не «съездить в магазин».

Демонтаж стартовал 6 марта, чистовая закрылась 25 июня — 111 дней вместо 90 по договору, минус 21 день к плану. Первая причина простая: дом жилой, работать непрерывно нельзя. Между этапами — уборка после каждого выноса мусора и инструктаж бригады, соседи не должны страдать от стройки больше, чем это неизбежно.

Вторая причина конкретнее: межкомнатные двери. Изготовление с монтажом заняло около 20 дней и сдвинуло сдачу с мая на июнь. Дальше добавила ещё полтора месяца меблировка на заказ — кухня изготавливалась уже после чистовой отделки, а её делали полтора месяца. Итог: меблировка и клининг заняли период с 26 июня по 21 августа, когда квартиру уже передали управляющему и вывели в рекламу.

Дизайн — тёплый эко-лофт: декоративный кирпич, дерево и рейки, тёмно-зелёная кухня в потолок. Но интереснее не стиль, а шесть конкретных решений, которые выбрали под сдачу:

1. Раздвижные двери вместо распашных — на 39,8 м² каждая распашная дверь съедает около метра пола, который иначе можно занять мебелью.
2. Столешница вместо подоконника на кухне — рабочая зона и место для еды на кухне площадью 4 м².
3. Кварц-винил вместо ламината — не боится воды и переживает смену жильцов без вздутий и царапин.
4. Тёмная кухня в потолок — не показывает следы эксплуатации, а верхние шкафы уходят под хранение.
5. Трековый свет вместо люстры — сценарии освещения без переделки проводки, дешевле в замене лампы.
6. Тёплый пол только в санузле — от тёплого пола в комнатах отказались осознанно. Под аренду он не окупается: жилец не доплачивает за него, а расход на монтаж и электричество остаётся.

Шестой пункт мы каждый раз объясняем собственникам отдельно: не всё, что приятно «для себя», имеет смысл под сдачу.

На этом объекте мы впервые сделали обязательной финальную сверку по позициям, а не по итоговой сумме. 15 июня собственник задал вопрос по остатку сметы — 16 июня мы разложили итог по чекам: сантехника, розетки, светильники, тёплый пол. Заодно сами сняли со счёта собственный перерасход по демонтажу и потолкам, около 40 тысяч рублей. 19 июня получили от клиента «да, всё ок». С этого проекта финальная сверка по позициям — обязательный этап на всех наших стройках, а не разовая инициатива.

Ещё две детали, которые легко пропустить, но которые экономят деньги и время. Ванну 170×70 дизайнер заложил по «голым» стенам — прораб на входе посчитал, что отделка съест 40–60 мм, и ванну пересогласовали на 165 см ещё до закупки, а не после, когда переделка стоила бы дороже. И высоту кухни зафиксировали в 90 см от чистового пола до отправки окон в производство — раз столешница шла вместо подоконника, порядок операций здесь имеет значение.

Перед сдачей заменили личинку замка: за время стройки в квартиру заходили доставщики, ключи могли разойтись по рукам. Инициатива собственницы, мы её поддержали. А еженедельные отчёты по стройке в чат клиента с первого дня — стандарт, который мы держим на всех объектах: собственник видит динамику, не приезжая на объект. Так строится доверительное управление — не только с момента заселения жильца, а с первого дня на стройке.

Собственница объекта, назовём её Татьяна, после визита на готовую квартиру написала: «Получается просто бомбически! Наша задумка воплощается в жизнь вашими стараниями и умением». И отдельно поблагодарила за отношение к соседям — в старом жилом фонде это действительно немаловажно.

• Ремонт однушки 39,8 м² под сдачу целиком обошёлся в 2 790 000 ₽ — около 70 000 ₽/м², считая базовую смету, согласованные допы и три отдельных подряда
• Меблировку всегда считаем отдельно от ремонта: на этом объекте она вышла на 890 223 ₽, около 22 400 ₽/м², и складывать её с ремонтом в одну сумму нельзя
• Ремонт занял 111 дней вместо 90 по договору — из-за режима жилого дома и изготовления межкомнатных дверей и кухни на заказ
• Из шести решений в отделке под сдачу одно осознанно не сделали: тёплый пол в комнатах не окупается под аренду
• Финальную сверку сметы по позициям, а не по итоговой сумме, сделали обязательным этапом всех строек после этого объекта

На конкретном объекте 39,8 м² в Печатниках полная смета ремонта — база договора, согласованные допы и отдельные подряды на окна, кондиционер и двери — составила 2 790 000 ₽, около 70 000 ₽ на квадратный метр. Цифра объекта, а не рыночный ориентир: смета зависит от состояния квартиры и объёма отдельных подрядов.

По договору на этом объекте было заложено 90 календарных дней, фактически ушло 111 — демонтаж стартовал 6 марта, чистовая закрылась 25 июня. Причины срыва: режим жилого дома, где нельзя работать непрерывно, и изготовление межкомнатных дверей с монтажом — около 20 дней сверх плана.

Отдельно — это два разных договора и две разные сметы. На этом объекте меблировка целиком стоила 890 223 ₽, около 22 400 ₽/м², и складывать её с расходами на ремонт нельзя: получится цифра, которая ничего не объясняет ни по одной из двух задач.

На этом объекте тёплый пол сделали только в санузле, а в комнатах — осознанно нет: расходы на монтаж и электричество не окупаются арендной ставкой, жилец за него отдельно не доплачивает. Санузел — другое дело, там тёплый пол ощутимее для арендатора и дешевле в монтаже на маленькой площади.

На этом объекте это раздвижные двери вместо распашных (экономят пол), столешница вместо подоконника на кухне, кварц-винил вместо ламината (переживает смену жильцов), тёмная кухня в потолок (не показывает износ) и трековый свет вместо люстры (дешевле в замене). Логика одна: выбирать то, что снижает расходы на подготовку к следующему заезду.